华泰证券：房地产销售延续回暖投资相对承压

m.xinwen.mobi · 发表于 2025-1-24 01:43:46

销售延续回暖方面
政策支持效果显现
   多地出台房地产相关支持政策，如放松限购、限贷政策，降低房贷利率等。这些政策降低了购房门槛和购房成本，使得一部分有购房需求的消费者愿意入市。
   例如，一些城市将首套房首付比例从30%降至20%，大大减轻了购房者的首付压力。房贷利率的下调也使得购房者的利息支出减少，在长期来看为购房者节省了大量资金。
需求积压释放
   在之前房地产市场调控较严的时期，部分刚性和改善性住房需求被压抑。随着市场预期的改善和政策环境的宽松，这部分需求开始逐步释放。
   从数据上看，一些热点城市的新建商品房和二手房的成交量有明显上升。以二手房为例，很多城市的二手房挂牌量和成交量都呈现上升趋势，部分城市的二手房月成交量同比增长超过30%。
房企促销活动的拉动
   房地产企业为了回笼资金，积极开展促销活动。这些促销活动形式多样，包括价格优惠、赠送车位、装修补贴等。
   比如一些开发商推出特价房源，价格相比同区域同类型房源有较大幅度的下降，吸引了不少购房者的关注，从而推动了房地产销售的回暖。
投资相对承压方面
资金来源受限
   尽管销售有所回暖，但房地产企业的资金来源仍然面临较大压力。银行对房地产开发贷的发放依然较为谨慎，虽然整体信贷环境有所改善，但开发企业获取大额开发资金的难度并未完全消除。
   非银行融资渠道，如信托、债券市场等，对房地产企业的支持力度也没有恢复到以前的水平。例如，房地产企业债券发行规模虽然有所增长，但相比房地产市场高峰期仍然较低，而且发债的主体主要是大型优质房企，中小房企在债券融资方面仍面临诸多困难。
土地市场低迷
   房地产企业拿地积极性不高。一方面是由于市场前景仍存在不确定性，企业担心拿地后项目销售不畅导致资金积压；另一方面，土地价格虽然在部分城市有所调整，但整体来看仍处于相对高位，企业的土地成本控制难度较大。
   在土地拍卖市场，很多城市的土地流拍现象仍然时有发生，即使成功拍出的土地，溢价率也普遍较低。例如，一些二线城市的土地出让中，有相当比例的地块以底价成交，反映出房地产企业在土地投资方面的谨慎态度。
库存压力与去化周期
   部分城市存在较高的房地产库存，尤其是一些三四线城市，库存去化周期较长。这使得房地产企业在考虑新的投资项目时更加谨慎。
   如果盲目投资开发新项目，可能会导致库存进一步积压，加剧企业的资金周转压力。例如，一些城市的新建商品房库存去化周期超过2年，在这种情况下，房地产企业会优先选择去库存而不是大规模进行新的投资开发。

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