REITs的定义
房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）。
它是一种通过发行股份或受益凭证汇集投资者资金，由专门机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs的投资标的包括各种类型的房地产，如商业地产（写字楼、购物中心）、工业地产（仓库、厂房）、住宅地产（多户住宅）、酒店、医疗设施（医院、养老社区）等，也有一些REITs投资于房地产相关的贷款或抵押资产。
REITs的收益率情况
从历史数据看
在美国等成熟市场，长期来看REITs的平均收益率具有一定的吸引力。过去几十年间，美国REITs的年化收益率大致在8% 12%左右，但不同年份波动较大。例如在房地产市场繁荣时期，其收益率可能超过15%，而在金融危机等特殊时期，可能出现大幅亏损。
影响收益率的因素
底层资产质量
如果REITs投资的是位于核心地段、运营良好的甲级写字楼或热门购物中心，租金收入稳定且有增长潜力，那么它可能有较高的收益率。相反，若底层资产是经济衰退地区的空置厂房，收益率可能较低甚至面临亏损。
市场利率环境
当市场利率上升时，REITs的融资成本增加，同时债券等固定收益类产品相对更有吸引力，可能导致REITs价格下跌，收益率受到影响。而在利率下降时，REITs的相对吸引力可能提升，有利于提升收益率。
经济周期
在经济扩张期，房地产需求旺盛，租金上涨，空置率下降，REITs的收益往往较好，收益率可能较高。在经济衰退期，房地产市场面临需求减少、租金下滑、空置率上升等问题，REITs收益率可能下降。
总体而言，不能简单地说REITs收益率高或低，它受到多种因素的综合影响，并且不同类型、不同地区的REITs收益率也存在较大差异。
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