08'22'' “银行直供房”火热是“捡漏”的好时机吗？

xinwen.mobi · 发表于 5 天前

“银行直供房”是“捡漏”良机还是深坑？一份购房者的冷静观察
“低于市场价46%”“国有大行直供”“2.4万套房产一次性放出”……近期，“银行直供房”成为了社交平台和房产圈里热度最高的词汇之一。一边是“低价甩卖”的巨大诱惑，另一边是“流拍”“风险”的冰冷现实，这究竟是为普通购房者打开了一扇“捡漏”之门，还是市场调整期的一个复杂信号？本文将从现象出发，揭开“银行直供房”的真相。

一、热潮之下：真相与数据
“银行直供房”并非新生事物，但近期其关注度的飙升却与一些被放大的网络传言直接相关。例如，此前网络盛传“四川农信系统挂出2.4万套直供房”，引发市场震动。然而，根据《四川日报》的实地调查，这存在明显统计偏差，其中包含了大量已结束、已撤销的历史场次以及同一资产的重复挂牌记录。实际上，该系统中实际挂网在售的住宅与商业用房仅500余套，其中住宅类占比更是不足一成，远非网传的规模。

尽管如此，银行加速处置房产确是不争的事实。根据第一财经等媒体的报道，包括农业银行、建设银行、交通银行在内的多家国有大行，以及吉林银行、天津银行等城商行，近期都通过线上平台集中挂牌房产，部分银行的在售标的已超千套。

这股热潮背后的核心驱动力，是银行在政策与市场双重压力下的必然选择。

监管要求与资本压力：根据《商业银行法》及相关规定，银行通过抵债等方式获得的非自用不动产，必须在两年内处置完毕。否则，其风险权重将从100%飙升至400%，将严重侵蚀银行的资本充足率。加速处置是银行的合规刚需。

盘活不良资产：这些房产的本质是不良贷款处置中的“抵债资产”。它们主要来自三个途径：个人住房贷款断供、企业经营贷违约抵押以及房企风险项目。及时将其变现，是银行回笼资金、降低不良资产率的关键手段。

市场处置效率变化：过去，银行常将不良资产包打折转让给资产管理公司。但在当前市场环境下，传统处置渠道收窄。而通过阿里资产、京东资产等平台直接面向消费者拍卖，据机构反馈，回收率可能比债权转让方式高出15%-20%，处置周期也能缩短三分之一以上。

二、 “捡漏”的机会与“冰冷”的现实
对于购房者而言，“银行直供房”最直接的吸引力无疑是价格。综合多方信息，其起拍价普遍比同地段市场价低10%-30%，部分案例的折扣甚至更深。

除了价格，相较于传统的“法拍房”，银行直供房在理论上具备两大优势：

产权相对清晰：房产已由法院裁定过户至银行名下，银行作为卖方，产权关系明确，减少了原业主存在多重债务纠纷的风险。

交易流程可能更简便：部分银行可提供“一站式”服务，竞买人有望在同一家银行办理按揭贷款。

然而，“低价”不等于“热销”，现实情况要复杂得多。大量房源遭遇了流拍。京东资产平台数据显示，有超过9000套房源已进入二拍阶段。例如，汕尾农商行一套76万余元的房源，开拍前无人报名；民生银行青岛分行一套低于市场价80多万的房产，两次拍卖均流拍。

流拍的背后，是购房者用脚投票，揭示了“捡漏”背后必须直视的三大风险：

风险维度具体表现与案例购房者行动建议
产权与过户风险部分房源因历史原因存在权属瑕疵。例如，广东某农商行的房产标明“无法办理房产证过户”，仅有使用权。更有甚者，银行处置的仍是“债权”，购房者获得的是追索权而非直接产权，风险极高。必须核实：竞拍前，务必仔细阅读公告，确认标的物是“房产所有权”还是“资产债权”。可尝试通过房管部门核实产权状态。
房屋交付与占用风险 “清场自理”是常见陷阱。有银行在公告中明确，房屋内有退休老人居住，竞买人需自行协商腾退。若存在长期租约且买卖不破租赁，购房者可能面临“买得起，住不进”的困境。必须实地调查：切勿只看图片。务必实地查看，询问物业、邻居，确认房屋是否被占用。仔细阅读公告中关于交付责任的条款。
隐藏成本与房屋状况风险低价之外，可能需承担全部交易税费、欠缴的物业水电费。此外，房屋可能因空置年久失修，存在质量问题。必须全面算账：咨询银行或税务部门，明确买卖双方税费分担。聘请专业人士验房，评估维修成本。
三、对市场的影响：是“冲击波”还是“小涟漪”？
银行批量低价出售房产，会否冲击整体房地产市场？券商的研报提供了相对冷静的观察。

中银证券报告指出，从宏观总量看影响有限。2025年1-10月，银行直供房全国成交量不足千套，在一手及二手房巨大的市场基数中占比极小。同时，这些房源地域分布极不均衡，88%集中在三四线城市，一二线城市占比仅12%。

然而，在局部区域，其影响不容忽视。当大量低于市场价5%-25%的直供房在某个小区或片区集中入市时，它们会迅速成为新的价格参考基准，挤压周边二手房业主的议价空间，从而拉低局部区域的成交价格。这更像是一种精准的“点状冲击”，而非全面的价格海啸。

市场的担忧情绪更多是宏观层面的投射。正如分析师所言，银行批量处置资产的行为容易被市场解读为对后市不看好的信号，从而在短期内影响市场情绪。但需要明确的是，当前市场的主要矛盾源于宏观经济与楼市自身的基本面，银行直供房是市场调整的“果”而非“因”。

四、政策背景与未来展望
当前银行加速处置资产的行为，也置于更大的政策框架之内。2025年初，中国人民银行和银保监会联合发文，核心目标之一就是“积极配合做好受困房地产企业风险处置”，并鼓励金融机构通过多种方式加快资产处置。银行直售房产，正是风险化解和市场出清的一种具体表现。

展望未来，“银行直供房”的处置方式可能趋向多元。有业内人士建议，银行可考虑将存量房产打包，改造为保障性租赁住房或人才公寓，这既能盘活资产，又能与当前国家大力发展的保障性租赁住房体系相结合。深圳、东莞等地已在探索将国企房源与人才安居政策挂钩，为存量房产的利用提供了新思路。

结语
“银行直供房”火热，是特定金融与市场周期下的特殊现象。对于购房者，它确是一个潜在的“捡漏”机会，但绝不是一个可以闭眼冲的“福利”。

它更像是一场针对专业买家的考试：考题是复杂的产权、棘手的清场和隐藏的成本，而奖励是低于市场的价格。对于普通自住购房者，如果缺乏足够的风险甄别能力和风险承受力，那么看似诱人的“馅饼”，很可能是一个烫手的“山芋”。

在房地产市场寻求新平衡的当下，无论是面对“直供房”还是其他机会，审慎调查、量力而行，永远是颠扑不破的准则。

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