东莞拟39.8亿元回购保利黄江TOD地块

xinwen.mobi · 发表于昨天 13:37

东莞拟39.8亿元回购保利黄江TOD地块，昔日“地王”两年蒸发近10亿
近日，东莞土地市场迎来一宗重大交易。2025年12月3日，东莞市自然资源局发布官方公示，计划动用地方政府专项债券资金，以总价39.81亿元收回一宗位于黄江镇的闲置地块。这标志着四年前风光出让的“明星地块”将以超过8折的折价重回政府手中。

一、昔日“地王”的繁华与沉寂

此次拟被收回的地块（编号：2021WR011）位于黄江镇北岸社区与宝山社区，地处规划中的东莞地铁1号线黄江站旁，是典型的TOD（以公共交通为导向的开发）优质地块。2021年5月，正值上一轮房地产市场的顶峰时期，该地块在经过91轮激烈竞价后，由保利、招商、旭辉组成的联合体以约47.35亿元的总价竞得，剔除配建后的成交楼面价高达约1.89万元/平方米，是当时备受瞩目的“地王”之一。

根据原规划，该项目拟投资76.9亿元，打造一个建筑面积达40万平方米的大型城市综合体。然而，自拿地后，项目开发陷入停滞，长期处于闲置状态。根据最新市场评估，该地块的当前市场价值约为41.91亿元，而政府本次的拟回购价格定在39.81亿元，相当于评估价的95折，但相较四年前的拿地成本，账面价值已蒸发近10亿元。以楼面价计算，本次回购价折合约7000元/平方米，较当年成交价大幅折价约81%。

二、市场倒挂与政策驱动的双重背景

此次回购的发生，是市场环境变化与政府主动作为共同作用的结果。

市场层面：面粉贵过面包的尴尬。该地块的折价回收，直观地揭示了当前房地产市场“面粉贵过面包”的困境。与其同期出让、目前已开发为“科学城·时区”项目的“姐妹地块”（编号2021WR012），其当年的楼面价甚至更高。但根据市场数据，当前黄江镇板块的新房网签均价已降至约1.78万元/平方米。这意味着，即便开发商按原计划建成房屋，其销售价格也可能无法覆盖高昂的土地成本，项目面临“开发即亏损”的窘境，直接导致了开发的停滞。

政策层面：盘活存量土地的国家导向。政府此次行动并非孤例，而是有明确的政策依据和整体部署。根据自然资源部的文件精神，运用专项债券资金收回存量闲置土地，是盘活存量资产、促进土地节约集约利用的重要工具。据悉，广东省在2025年年初已发行了307亿元专项债券，专门用于回购闲置土地。从全国范围看，2025年前三季度已计划使用专项债回购闲置土地6145亿元，涉及面积2.5亿平方米。此次黄江地块的回收，已是东莞2025年内的第二宗政府回购商住用地。此前在4月，大朗镇的一宗TID地块已先期以20.47亿元、97折的价格被收回。

三、各方影响与未来展望

此次回购将对多方产生深远影响，也预示着土地市场逻辑的深刻转变。

对开发商：及时止损与资源盘活。对于保利、招商、旭辉联合体而言，虽然面临近10亿元的账面亏损，但在当前市场环境下，接受政府回购是一种现实的止损选择，有助于盘活被长期占用的巨额资金，优化企业资产负债表。

对地方政府：化解风险与重塑主导权。东莞市政府动用专项债资金进行回购，核心目的在于化解因土地闲置和项目停滞带来的潜在金融与社会风险。收回土地后，政府将重新掌握该核心区域的土地资源主导权，未来可根据最新的城市发展规划和市场实际需求，重新进行规划布局，引入更符合区域长期发展目标的产业或公共配套设施，追求区域的综合长远效益。

对市场信号：粗放时代的落幕与新阶段的开启。黄江“地王”的折戟沉沙，是一个强烈的市场信号。它宣告了依赖土地单边升值预期、高价拿地“闭着眼睛赚钱”的粗放时代已然终结。未来，无论是房企拿地还是政府供地，都必须更加理性、审慎地评估真实的市场需求和经济账。

目前，该回收计划正处于公示阶段，后续将按法定程序推进。这一案例将成为观察中国房地产行业转型、地方政府土地管理思路转变以及大湾区核心城市如何优化资源配置的一个重要窗口。

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东莞拟39.8亿元回购保利黄江TOD地块

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