保利35亿元高价夺地 海珠区南泰路地块点燃广州土地市场
12月5日，广州土地市场迎来了一场备受瞩目的焦点战。经过长达5小时、共计76轮的激烈竞价，海珠区南泰路AH0124032地块最终由保利发展旗下的广州市邦杰置业有限公司以总价35亿元成功摘得，成交溢价率高达27.27%。这场激烈的土拍，为年末的广州楼市注入了一剂强心针。
一、一场高溢价率的激烈角逐
根据官方出让公告，该地块的挂牌起始价为27.5亿元。拍卖于12月5日上午10时开始限时竞价，但早在当天8时30分，保利和越秀两大房企就已双双挂出报价，显示出志在必得的决心。双方经过76轮的轮番举牌，最终由保利发展以35亿元锁定胜局。
此次成交价不仅较起拍价高出7.5亿元，其激烈的竞价过程也远超市场预期，凸显了核心区域优质地块对头部开发商的巨大吸引力。据计算，该地块的最终成交楼面价约为24，389元/平方米。
二、地块核心价值与严苛配建条件
这块被业内称为“六边形战士”或“全能型选手”的地块，之所以能引发如此激烈的争夺，源于其优越的自身条件与成熟的周边配套。
地块条件优越：地块位于海珠西成熟板块，宝岗大道东侧、南泰路北侧，地理位置核心。其出让宗地面积为42，208平方米，计容总建筑面积为143，507平方米，容积率为3.4，建筑限高100米。值得注意的是，该地块在今年8月经历了一次“升级调规”，容积率从4.5降至3.4，总建面相应缩减，使项目定位更加偏向于打造舒适度更高的低密度、大花园改善型社区。其周边环绕2号线、8号线、11号线及广佛线4条地铁线路，距离江泰路站直线距离不足300米，交通极为便利。
配套设施成熟：地块周边教育、商业、医疗资源丰富，拥有昌岗中路小学、晓园中学、珠江医院、省口腔医院、燕汇广场、万科里购物中心以及庄头公园等，生活氛围成熟。
然而，高价值的背后是严格的开发责任。根据出让条件，竞得人需承担多项重大配建任务，这些成本并未直接体现在土地成交价中：
配建回迁商业：需建设不少于199，256平方米的回迁安置商业商务物业及地下空间，并无偿移交政府。
配建小学：须按要求建设一所27班小学，并在建成后无偿移交给海珠区教育局。
配建市政设施：负责建设地块内的市政道路（含过街人行天桥）、绿化用地，并同步验收、无偿移交。
若将上述配建成本计入，项目实际投入成本将远高于35亿元的土地价款。以风财讯的报道口径为例，将17.75亿元的回迁商业投资额计入后，综合楼面价约为36，758元/平方米。
三、政策与市场背景下的双重信号
此次土拍的高溢价成交并非孤立事件，其背后是广州近期一系列旨在优化房地产市场的政策调整。
就在今年9月，广州市发布了《广州市提高土地利用效率综合改革试点实施方案》，其中一项核心内容是允许在特定条件下，将过去“限地价、竞自持”规则下产生的自持住房，经申请并补缴出让金后转为可售商品房入市。这一政策直接为部分沉淀了大量自持资产的房企盘活了资金，改善了流动性。业内人士分析，此举优化了营商环境，有助于激发房企参与市场的积极性。
在此政策暖风下，保利此次高调拿下海珠核心地块，无疑向市场传递出两个明确信号：其一，实力雄厚的央企对广州核心区域优质资产的长期价值依然坚定看好；其二，在严格的政策约束（如“价高者得”、购地资金审查）下，市场竞争正加速向资金稳健、开发能力强的头部企业集中。
可以预见，随着该地块未来入市，凭借其低容积率、全配套的稀缺属性，有望重新定义海珠西部的住宅品质标准，并对区域房价体系产生深远影响。
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