中国金茂的“第二曲线”：以精品持有重塑城市商业版图

xinwen.mobi · 发表于 3 天前

中国金茂现在憋的新大招。

这年头，光靠盖房子卖房子，路子是越走越窄。房地产这行当，眼瞅着从“开发时代”卷进了“运营时代”。大伙儿都明白，以前那套玩法不灵了，得找条新路。不少同行还在泥潭里打滚，中国金茂这家公司，却悄悄摸出了一张新牌，叫“第二曲线”。说白了吧，就是不再一门心思只当“开发商”，而是要当个能长期收租、运营资产的“大管家”和“城市合伙人”。

那这条新路具体咋走呢？可以看看下面这张图，心里先有个数。

一、握在手里的“王牌”：从览秀城到社区小商业
金茂搞“精品持有”，可不是光喊口号。人家手里攥着几张王牌，从大商场到小街区，安排得明明白白。

头号王牌“览秀城”：这是打城市级商业的，专挑新城核心地段，一出手就要成地标。像长沙梅溪湖那个览秀城，开业快十年了，出租率还能顶在98%以上，人气和销售额在那一带都是扛把子，后来还成了全国首批消费基础设施REITs的底层资产。在南京、青岛、张家港开的览秀城，也各有各的绝活，要么做“年轻能量场”，要么搞“城市悠享生活中心”，都把场子弄得挺火。

情怀王牌“金茂汇”：这张牌主打区域品质商业和城市记忆。像天津那个金茂汇，直接把老电厂的红砖厂房给盘活了，修旧如旧，新老建筑搁一块儿，特别有味道，成了网红打卡地。在宁波奉化，它又和地铁、酒店、乐园绑一块儿，搞了个“微度假”目的地。

烟火气王牌“丰茂里”：这瞄准的是家门口的社区商业。别看体量可能不大，但讲究的是“高颜值”和“烟火气”。苏州科技城的丰茂里有亲子乐园和宠物天地；长沙梅溪湖的丰茂里服务上班族；常熟昆承湖的丰茂里开业时，13万的人流量直接把区域给点燃了。这玩意儿，拼的不是规模，是对周边居民生活需求的精准拿捏。

这“三驾马车”跑下来，金茂在全国核心城市已经握住了80个在营项目，总规模快600万㎡了。这些可不是冷冰冰的建筑，都是能持续产生稳定现金流的“钱袋子”。而且这块业务的毛利率挺高，能给公司整体利润“压舱”。

二、更巧的玩法：输出经验，当个“轻资产”教练
自己手里有资产是底气，但光靠买地盖楼持有，太重了。金茂现在玩得更巧，开始搞“轻资产输出”。简单说，就是靠多年积累下来的运营管理经验去赚钱。

帮别人管商业：比如在杭州富阳，金茂没自己投资，而是用轻资产管理的方式去运营“秦望水街”项目。把《富春山居图》的意境做进商业街区里，国庆开业当天就涌进去10万人。成都天府新区也有个商业项目，金茂也是用轻资产的模式拿下来管理。

帮别人管酒店：酒店业务上，金茂也把自家的“嘉悦”等酒店品牌的管理经验输出出去，在太仓、江阴、南昌等地管理酒店。

这种玩法，不用投大钱，主要靠品牌和团队的专业能力，风险小，利润率也不低（据说轻资产毛利率能在30%左右），属于“脑力劳动赚钱”。

三、玩转金融：用REITs打通“任督二脉”
手里有优质资产，运营能力也强，那怎么能让这些资产的价值最大化，同时还能回笼资金去干更多事呢？金茂瞅准了不动产投资信托基金（REITs）这条路。

2024年，以长沙览秀城为底层资产的 “华夏金茂商业REIT” 就在上交所上市了。这事儿意义重大，等于是把庞大的商业不动产，拆成了一份份小额的、可公开交易的基金份额。这直接打通了“投、融、建、管、退”全链条里的最后一环——退出通道。

有了REITs这个平台，未来金茂其他成熟商业项目，比如南京、青岛的览秀城，都有可能打包进去扩募。这就形成了一个良性的资金循环：打造/收购优质资产 → 运营成熟产生稳定现金流 → 通过REITs上市变现或引入投资者 → 回笼资金再投资新项目。这套玩法，在房地产的存量时代，那是相当高级了。

四、 “第二曲线”不是凭空来的
有人可能纳闷，金茂这转型转得挺溜，凭啥呢？其实这条“第二曲线”，是从它老本行“城市运营”里自然长出来的。

最典型的例子就是温州鳌江国际新城。金茂在那可不只是盖几个楼盘，而是从规划、拆建、修路造桥（一级开发），到建住宅商场写字楼（二级开发），再到长期运营管理学校、公园、产业（三级运营），全包了。在这个过程中，商业、酒店、写字楼这些持有型物业，本身就是城市配套必不可少的部分。金茂等于是把自己在城市运营中必须做、也擅长做的配套持有业务，单独拎出来，做精做强，变成了面向全国市场的“第二曲线”。

五、老本行也没丢：“做优增量，盘活存量”
当然，说一千道一万，房地产开发商的老本行——住宅开发，金茂也没撂下，毕竟这还是当前收入的大头（占了八成左右）。只不过打法也变了，核心就是两句话：做优增量，盘活存量。

做优增量：就是拿地更挑。钱都砸在北京、上海这种一线城市的核心地段。2024年以来，近七成的投资都在这俩地方。产品也全面升级，推出了“金玉满堂”全新产品线（金、玉、满、棠），专攻高端改善市场，效果很不错，像上海中环金茂府、西安璞逸曲江这些项目，经常是“开盘即售罄”。

盘活存量：对于之前留下的一些不太好卖的项目或土地，公司搞了个“奋进计划”，打算用三年时间解决80%的存量问题。办法很多，比如跟政府商量调整规划，或者干脆把一些价值不高的地退掉，换钱回来。

财务上，公司也求一个“稳”字，连续保持“绿档”，债务结构一直在优化，融资成本还降了。用管理层自己的话说，前两年目标是“活下来”，现在已经做到了；2025年到2027年的目标是“活得好”。

总结一下
所以，咱看中国金茂这盘棋，下得是越来越清晰：
一边，稳住基本盘，在核心城市用最好的产品做开发，保证现金流和行业地位。
另一边，发力增长盘，把在城市运营中练就的商业、酒店、写字楼等持有资产的运营能力，打造成独立的、能够长期贡献稳定利润和现金流的“第二曲线”，并且用轻资产和REITs这些金融工具，让这条路走得更轻、更通。

这路子，看着是比单纯埋头盖房子要复杂，但也更有韧劲，更面向未来。在房地产行业换轨的当口，这么走，算是给自己系上了一条新的安全带，也绑上了一个新引擎。

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