公募REITs二级市场超跌反弹，保租房领涨

xinwen.mobi · 发表于 3 天前

近期，公募REITs这个场子有点热。以前大伙儿都挤破头去打新（就是买新上市的产品），现在玩法好像变了，不少人开始盯着二级市场里那些跌得差不多的，想抄个底。

这就好比逛二手市场，找那些价格实在、东西又不错的。今年前半年，REITs这市场涨得不错，但打从六月底开始，行情就掉头往下走了。特别是产业园这一类的，有些产品比起高点跌了快20%。市场情绪也慢慢冷静下来了。

所以，想玩REITs，不光要会打新，还得学学在二级市场里“淘宝”。

先看看，大家都在买啥？
现在市场里，最亮眼的板块就是保障性租赁住房，也就是“保租房”。为啥它火？道理简单，就是稳当。这种房子需求很稳定，有政策支持，而且按规定必须把大部分赚的钱拿出来给投资者分红，能提供一份旱涝保收的现金流。最近它价格能领涨，恰恰就是因为不少之前超跌了，现在开始反弹。

下表整理了几个热门板块的“性格”，方便对号入座：

板块类型主要特点（性格）适合什么样的人
保租房稳定分红的“现金牛”：现金流稳健，强制分红。追求安稳、看重定期现金回报的投资者。
消费类弹性大的“潜力股”：波动大，交易活跃，跟消费复苏挂钩。能接受一定波动，想博取更高收益的投资者。
仓储物流分化大的“区域王”：表现好不好，全看仓库在不在好地段。对特定区域有研究，愿意精挑细选的投资者。
产业园价格便宜的“过气明星”：受经济影响大，近期普遍承压，价格回调多。有耐心、愿意在低价位“捡漏”的逆向投资者。
2026年，这市场会咋走？
大家普遍觉明年这市场会越来越热闹，但“分化”会是主旋律。意思就是，不会再像以前那样同涨同跌，而是好的项目会更好，差的项目可能继续趴着。

两个比较确定的机会值得留意：

“刚需”最踏实：像保租房、市政环保这类跟老百姓生活、城市运行紧密相关的资产，不管经济怎么波动，需求都在那儿摆着，是压舱石。

“新货”有惊喜：市场也在不断扩容，数据中心、清洁能源这些符合国家发展方向的新资产类型，可能会带来额外的增长机会。

另外，很多成立较早的REITs产品，基金管理人可能会往里面装入新的优质资产（这叫“扩募”），这也会给产品带来新的活力。

给想入场的人提个醒
摆正心态，别指望暴富：REITs的核心价值是长期稳定的分红，不是短期炒差价。把它当成一个能收租的“资产包”来持有，心态会更稳。

别光看价格，得看“里子”：买之前，得了解清楚它底层到底是什么资产（是房子、是路，还是产业园？），在什么位置，运营方是谁，现金流怎么样。

留意“解禁潮”：2026年上半年，市场会迎来一波解禁高峰。到时候可能会有更多份额卖出来，短期对价格有点压力。对于长期看好的品种，这说不定又是个“捡便宜”的机会窗口。

一句话总结
总得来说，现在REITs市场正从“打新狂热”回归“价值发现”。如果对追求稳定分红有兴趣，同时又想通过精挑细选找点增值机会，现在是时候好好做做功课，去二级市场的“折扣区”里翻一翻了。

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