“沪六条”激活上海外环外楼市

xinwen.mobi · 发表于 2025-10-3 05:26:19

2025年8月25日，上海六部门联合出台的《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》（即“沪六条”），以多维度政策组合拳精准激活外环外楼市。从政策落地一个多月的市场表现来看，不仅成交量、价格等核心指标显著改善，更推动了购房需求结构优化与区域房地产市场生态重构。政策核心：定向松绑与需求释放双轮驱动“沪六条”针对外环外楼市的激活逻辑，主要通过限购放宽、资金支持、成本降低三大维度实现：限购突破：外环外购房取消套数限制，且成年单身人士视同家庭执行购房政策。这一调整直接为非沪籍单身人士新增“房票”，沪籍单身人士也可额外获得1套购房资格。上海中原地产数据显示，新政后外环外新增购房客群中，14%为此前无资格的非沪籍新市民、单身人士等群体。资金支持升级：公积金政策优化形成强力支撑，包括提高贷款额度（二星级以上绿色建筑最高上浮15%，首套最高达184万元）、支持“又提又贷”（提取公积金付首付不影响贷款额度）。以普通家庭首套房为例，新政后公积金贷款额度增加24万元，有效缓解首付压力。持有与交易成本降低：房贷利率不再区分首套与二套，非差异化区域二套房月供可减少439元；非沪籍家庭首套房暂免房产税，二套及以上住房享人均60平方米免税面积。双重成本下调显著提升改善型需求入市意愿。市场效应：量价齐升与结构优化并存新政落地后，外环外楼市呈现“成交量激增、价格稳中有升、区域分化加剧”的特征：成交量创阶段性高峰：政策落地两周内，外环外新房成交套数环比暴涨103.8%，9月日均成交量较8月提升40%，新房成交占全市比重从40%跃升至70%以上。二手房表现同样亮眼，9月外环外二手房成交1.8万套，占全市57%，浦东川沙等板块网签量从月均15套飙升至60套。价格与市场信心回暖：外环外新房均价环比上涨12.8%，打破此前二手房市场价格疲软态势。中介数据显示，新政后外环外新增客占比提升1.3个百分点，成交占比大增7个百分点，300万以下刚需房与500-700万改善房成为交易主力，推动住房置换链条加速运转。区域分化凸显：热度主要集中在“五个新城”等配套成熟区域，宝山杨行金茂棠前、闵行旗忠闵房尚园等项目实现“日光”或认购率破百；而户型落后、配套不足的楼盘如嘉定日月光伯爵天地，去化率仍仅52%。这表明政策红利更倾向于产品力与区位优势兼具的项目。深层影响：从交易活跃到生态重构“沪六条”对上海房地产市场的影响已超越短期成交量提升，呈现多维度辐射效应：带动全市市场联动复苏：外环外交易活跃通过置换链条传导至外环内，9月中旬全市二手房网签量连续两天突破千套，新房市场每周成交量维持在10万平米高位，为“金九银十”市场注入强心剂。推动职住平衡与人才留存：外环外作为产业集聚区和新上海人落户首选地，政策放宽后有效解决了非沪籍单身人士、青年创业者的安居问题，助力人才在产业板块就近置业。倒逼行业回归产品力竞争：在买方市场格局下，单纯依赖政策红利的项目难以持续热销。瑞安蟠龙天地、中海臻如府等案例证明，商业配套、生态资源与品质住宅的结合，可弥补区位劣势，成为楼盘突围关键。这一趋势将推动开发商从“政策依赖”转向“产品深耕”。从长期来看，“沪六条”的效果可持续性仍取决于后续配套政策与市场供需平衡。若外环外产业导入、交通基建持续完善，叠加政策对刚需与改善需求的持续支持，区域楼市有望从“政策驱动”转向“价值驱动”，成为上海房地产市场稳增长的重要支柱。

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