REITs市场扩围商业不动产正式纳入试点

xinwen.mobi · 发表于 2026-1-6 11:40:30

REITs市场最近出了个重磅消息，商业不动产正式被纳入试点范围。简单来说，就是以前REITs主要玩的是高速公路、产业园区这些基础设施，现在呢，像商场、写字楼、酒店这些老百姓和公司天天能看见、用得着的商业地产，也能打包上市了。

这对市场来说，可是个大事。它标志着中国REITs市场进入了“基础设施”和“商业不动产”两条腿走路的新阶段。

“盘活”是关键词
这事儿背后，有个很核心的目的，就是 “盘活” 巨大的商业地产存量。光靠过去那种借钱买地、快速开发卖房的模式，现在走起来有点费劲了。商业不动产REITs提供了一个新思路：把那些已经建好、正在收租的优质物业（比如核心地段的商场、写字楼）打包成一个金融产品，放到公开市场上让投资者来买。

这么一来，对持有这些物业的公司（像一些大型房企、投资机构）好处很明显：

拿到的是“股”不是“债”：卖出一部分资产权益融来的钱，不算负债，能实实在在地降低杠杆，改善资产负债表。

钱活起来了：把原本“压”在房子上的巨额资金变现，可以拿去还债、发展新业务，或者再投资，实现了“投、融、管、退”的良性循环。

稳字当头，从“好学生”开始试点
虽然口子打开了，但步子迈得比较稳。从发布的规则看，监管的思路是 “先求好，再求快” ，稳扎稳打。

初期试点，会优先挑选那些底子好的“优等生”：

资产要够“硬”：优先支持位于核心城市群、经济活跃区域的成熟商业不动产。物业本身权属清晰，合规手续齐全，最关键的是已经能产生持续、稳定的租金等现金流。

业主背景多元：上市公司、中央企业、地方国企、优质的民营和外资企业持有的项目，都有机会。

业态有侧重：商业综合体、购物中心、写字楼、酒店等这几类会成为初期推进的重点。

对普通人有啥关系？
可能有人觉这听起来都是大公司、大机构的事，跟普通人关系不大。其实不然，它间接地开了个新窗口。

多了个投资选择：以后普通投资者通过证券账户，有可能像买股票基金一样，去买一份“商业地产REITs”。相当于用较少的钱，就当上了大型商场、顶级写字楼的“小股东”，分享这些物业的租金收益和可能的资产增值。这为资产配置增加了一个与股市、债市关联度不太一样的选择。

市场会更健康：这个工具鼓励房企从“开发商”转向“资产管理商”，更用心地运营好手上的商业项目，提升服务来赚取长期稳定的租金，而不是单纯追求快速销售。长远看，市场上运营良好、体验不错的商业项目可能会越来越多。

核心玩法：四大要点
具体怎么玩？有几条核心规则得知道：

钱不能用来炒住宅：通过REITs募集的资金，监管明确要求不能拿去拍地搞商业住宅开发。这笔钱主要用于盘活存量资产，鼓励用于扩大再投资。

收益要求更灵活：对项目收益率的要求，会与十年期国债收益率等市场基准挂钩，机制上更市场化，不再是一刀切。

强调“主动管理”：基金管理人不能只当“收租婆”，必须主动履行运营管理职责，想办法把物业经营得更好，提升资产价值。

中介责任压得实：证券公司、会计师事务所、评估机构等“看门人”的责任被压实，坚持 “申报即担责” ，确保项目信息真实、资产合规。

总而言之，商业不动产纳入REITs试点，不只是一个简单的资产扩容。它更像是给房地产行业转型提供了一件关键工具，目标是引导市场从过去“高负债、高杠杆、高周转”的旧模式，转向更可持续、更依赖专业运营的新模式。对于投资者而言，则意味着未来资产配置的“工具箱”里，可能会多出一个新的选项。

如果想了解已经上市的基础设施REITs有哪些类型，或者想比较商业地产和基础设施REITs各自的特点，可以随时提出。

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